党中央、国务院高度重视老旧小区改造工作，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)文件精神，要求到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”末，根据实际情况，力争基本完成2000年年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

一、老旧小区改造项目存在的问题

(一)民意调查不充分，工程变更多。项目开展前期，对于涉及改造项目小区住户民意调查多通过电话沟通，上门发放调查表形式进行，调查期短，调查过后存在居民的补充意见无处反映的情况，民意调查难以真实全面的反映居民关注情况。待改造项目具体实施过程中，极易出现居民现场向施工方反映情况、表达改造诉求，施工方无权单方面满足居民诉求，导致工程变更多，影响整体施工进度。

(二)居民需求多元化，现实矛盾多。对于加装电梯的改造项目，楼层之间居民对于加装电梯产生的房价波动、采光、公共区域使用面积等问题难以达成一致，缺少权威部门、机构的调停，很难达到一个人人满意的局面。对于外墙保温项目，楼顶防水项目，涉及到居民防护窗、楼顶加装的太阳能热水器等私人财产，居民出于生活的安全、便利希望在不影响改造施工的前提下，保留上述设施，难以满足居民诉求。

(三)缺乏有效监管和管护长效机制。一方面老旧小区建成项目未达到约定的标准，建设单位及监理单位的现场管理人员对发现的房屋渗水漏水、生活用电和弱电线路老化严重、、排水管网不畅、雨水井盖破损、化粪池缺失、停车位不足等问题并没有及时予以揭示;另一方面未建立物业管理等长效机制。有些已改造完成的老旧小区未及时建立物业管理和住宅专项维修资金制度等长效机制，甚至出现改造后的设施设备迅速破损等情况，影响小区改造效果。

(四)资金投入较单一，撬动资本力度不足。老旧小区改造资金主要依靠财政预算资金，在施工过程中，普遍存在资金不够的问题，这需要充分调动社会资金和受益群众积极性，引入社会其他资本参与，才能在商业和公益中实现平衡。但目前尚没有社会资本参与，撬动金融和社会资本力度未能及时跟进。

二、意见建议

一是加强宣传引导。通过微信、微博公众号和电视新闻等方式加强对老旧小区改造的宣传，使居民了解政策，通过选聘社会中介机构的方式，进行入户调查，规范调查流程与内容，使调查结果能真实、全面的反映改造小区居民意愿。

二是通过物业、居民委员会等组织，积极协调本辖区居民在老旧公共设施改造过程中存在的现实问题，及时化解矛盾。

三是成立老旧小区改造资金专项调查监督小组。通过事前控制、事中跟踪检查、事后严格把关等形式将监督贯穿于工程项目全过程，监督建立物业及房屋维修基金制度。

四是加强资金管理。积极向上级机关申请老旧小区改造项目专项资金及政府债券资金。拓宽投融资渠道，以政府投入为杠杆，撬动社会资本进场，探索“政府主导，社会资本投资，居民参与”的多方合作模式，最大限度地发挥财政资金效益，破解财政资金不足困局。(苗发彬、李凯)

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