今年是“十四五”开局之年，在中央和各地都坚持“房住不炒”的定位下，房地产市场逐渐回归居住本质。那么，未来五年，人们的居住需求将如何变化，行业又将面临哪些机会？

9月29日下午，贝壳研究院与空白研究院联合发布了《超越交易——迎接品质服务的美好时代》报告（以下简称《报告》），并特邀学界大咖、行业专家、券商分析师、机构研究员等各方专家共同探讨居住领域发展趋势，举办“十四五居住服务行业高质量发展研讨会”，共话下一个五年居住领域高质量发展的机会与前景。

回归以人为中心，市场将现四大住房需求

《报告》研判，十四五期间，中国住房政策将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。住房将从生产型导向转向消费型导向，市场将现四大住房需求：第一是家庭裂变催生的新需求。《报告》显示，2010年我国家庭数量为4亿户，今天已经接近6亿，增速达到23%，这个速度远远大于人口总量的增速。对比发达国家家庭户规模，预计我国家庭裂变速度仍有空间。随着独居生活方式、二胎和三胎政策的完全放开等因素，中国数以亿计的家庭总基数，在每一次家庭裂变中将催生不可忽视的新增住房需求。

第二是城城人口流动产生的住房需求。《报告》指出，一个日益重要的新趋势是城市与城市之间的人口互流动，尤其发生在一线与核心二线重点城市之间。据统计，2020年我国城城流动人口已经达到8000多万，2010年只有4600万，十年增加一倍，未来将会超过1亿的城城流动人口，这对住房需求的冲击是巨大的、且是永久的。

第三是换房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭对品质住房的需求仍有很大的提升空间。这些家庭不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求越来越大。从趋势上看，一方面，首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”。另一方面，一、二线重点城市进入“换房”阶段，人们通过二手房市场和存量住房流通，“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”，一定程度上，换房已经成为一种刚性需求，为支撑未来房地产市场空间的重要一极。

第四是社区化养老和郊区大型养老中心。我国人口快速老龄化形势严峻，预计到2035年老年人口将增至4.2亿人，占总人口的比重超过30％。

新的市场形态在震荡中逐渐产生，供给侧需求产生了重大的变化，随着消费者对美好生活和品质居住的需求越来越强烈，行业也迎来新一轮的变革和发展周期。

新供给结构下，品质服务将成居住行业“护城河”

《报告》认为，新住房时代的市场主线将是“更美好的品质居住”。包括有品质的居住空间、高便利性的配套设施、有质量的社区居住服务以及有温度的邻里关系。而从中可以发现，品质居住中一半条件是以“软件”为要素的。

但现阶段总体上看，不仅仅是经纪人，还包括保安、保洁、保姆、母婴师、老年护理、维修搬家、家装产业工人等所有居住服务业链条上的庞大服务者群体都普遍存在不专业、不职业，缺少归属感等职业问题，这样的服务者群体也很难向消费者提供令人满意的品质服务。因此，未来的服务升级本质是全居住产业链服务者的全面升级。

在此背景之下，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰提出，居住服务业将成为我国经济增长的新兴增长点，无论是对于增长，还是对于就业创造，居住服务业的崛起都将成为一个全新的时代命题。更美好的居住背后是有尊严的服务者。

作为科技驱动的新居住服务商，贝壳选择从“找房大平台”走向“让居住更美好”，并且正在践行以“品质正循环、经纪人主权、平凡人的协作、技术驱动、中性市场观、信用与尊严、社区友好”的视角看待未来，更坚定了聚焦于人、聚焦于品质服务、聚焦于科技驱动的信心。

以房产经纪之力，为金陵品质服务美好时代加油

在南京，贝壳找房首创科技手段检验房源真假，从根本上杜绝了虚假房源信息；利用VR技术远程复刻空间信息、利用AI技术一键展示多样化装修方案，不断满足消费者对“新居”的要求和想象；不断优化交易流程，让消费者在线体验到房产交易安全、透明的每一步。

行业人才培养方面，不遗余力招、育、留各类服务者，利用搏学大考提升服务者专业水平，为高学历服务者人才提供机会；建立花桥学堂培育行业精英力量，设立星光经纪人等荣誉标准选拔优质服务者，“对消费者好，帮助服务者对消费者好”，致力于为消费者提供最专业的服务。

在企业社会责任履行中，贝壳南京积极参与社区志愿活动，提供门店便民服务，通过爱心避暑驿站、高考服务站、夏日送清凉等活动，持续发挥社区公益力量。例如，此次南京疫情期间，联动旗下新经纪品牌门店，设置600多家抗疫便民服务站，先后多次、组织千余名志愿者深入社区防疫一线，为筑牢疫情防控长城添砖加瓦、贡献力量。与此同时，随着社区居民需求的不断变化，贝壳南京站还适时推出了教老人用手机、社区跑等更多的社区公益服务，希望通过新服务模式的实践与发展，为社区居民提供更多便捷服务。

贝壳找房苏北省区总经理都谋富表示，随着人们对居住的需求从交易延展到服务，贝壳未来将产业互联网经验应用到更多居住服务领域，用更高品质的服务标准，推动行业产业链的协作，为消费者提供更优质的服务、更可靠的保障；将通过连接更多公益资源，厚植社区、赋能社区，让社区的每个人都成为服务的参与者和受益者。

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关键词： 护城河 品质 服务